Projet Cité de l'Île
Le projet immobilier Cité de l'île du promoteur Lachance vise à construire 1221 nouveaux logements sur la place du Commerce et sur la rue Levert dans quatre nouveaux immeubles. Le plus haut de ces immeubles aura 25 étages environ. En ajoutant les nouveaux appartements du 1000 rue Levert et du 16PDC, et en prévoyant une centaine de logements sociaux, ce petit quadrilatère comptera 1639 unités résidentielles.
La 3e version du projet a été adoptée par le conseil d'arrondissement de Verdun. Le processus référendaire n'a pas permis de réunir le nombre de signatures suffisantes pour obtenir un référendum. Il faut cependant se rappeler que seules les zones contiguës aux terrains des immeubles projetés étaient concernées. Dans le cas qui nous occupe, les zones contiguës ne contenaient que des commerces et des bureaux, sans aucun logement, rendant beaucoup plus difficiles l'obtention des signatures nécessaires.
Ce nouveau complexe immobilier transformera le paysage de L’Île-des-Sœurs en donnant un caractère plus urbain aux environs du REM. On y retrouvera une promenade bordée de commerces de proximité qui permettra aux piétons et cyclistes de se rendre à la gare du REM, à partir de la place de Commerce. Y prendront place aussi des logements pour personnes âgées, des logements sociaux et un hôtel.
Comme le projet déroge en partie au zonage du secteur et comme l’exige la loi, l’arrondissement a tenu une assemblée de consultation le 24 janvier 2023. Il y avait là environ 300 participants qui ont surtout exprimé leurs craintes quant à la densification annoncée, beaucoup plus importante que ce qui est prévu au plan d’urbanisme. En l’absence d’étude prospective de circulation, il est difficile de croire que les infrastructures routières sont suffisantes pour que L’Île puisse accueillir bientôt plus de 30 mille habitants. Le manque d’études publiques rend aussi difficiles les débats sereins sur le sujet.
L’absence d’école secondaire et le débordement des écoles primaires sont aussi des préoccupations qui alimentent l’inquiétude et la grogne des résidents, tout comme le manque d’équipements collectifs sportifs et culturels. Il faut dire que les projets d’équipements collectifs ont été si souvent retardés que les résidents ne croient plus beaucoup aux promesses qui tardent se concrétiser.
L’APRIDS a maintes fois répété qu’elle était en accord avec une densification raisonnable et bien planifiée dans ce secteur à la condition d’avoir des études d’impact publiques à l’appui. Dans l’état actuel des infrastructures, elle croit cependant que la densification qui s’annonce a toutes les chances de dépasser la capacité de L’Île.
Ce projet est un PCCMOI c'est-à-dire un projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble. Un PPCMOI est une mesure d’exception. Cette procédure vise à permettre, à certaines conditions, qu’un projet soit réalisé malgré le fait qu’il déroge à la réglementation d’urbanisme. Dans le cas présent, la principale dérogation porte sur l’usage habitation qui ne doit être permis que sous conditions, par exemple pour atténuer la nuisance du bruit en bordure d’autoroute. Normalement, les demandes de dérogation permettent à l’arrondissement de négocier des caractéristiques intéressantes pour le projet et pour la population. Le présent projet a fait l’objet de longues négociations qui ont permis entre autres que soit consentie à la ville une servitude permanente pour la promenade d’accès au REM et un local communautaire de 500 mètres carrés. Le projet se veut aussi un modèle en matière de verdissement, de carboneutralité et de gestion des déchets.
Les prochaines étapes consistent à déposer le PIIA et la demande de permis de construction. Ces deux étapes doivent être faites par le promoteur. Le contexte immobilier actuel explique probablement la lenteur des procédures.
Les documents essentiels
Mémoire déposé par l'APRIDS lors de la séance du 24 janvier
Présentation du projet Cité de l'île
Règlement complet proposé par l'arrondissement
Avis public pour la séance du 24 janvier 2022
Communications sur le projet Cité de l'Île
Éditorial de La Presse sur la densification autour des stations du REM
Article paru dans la Presse le 23 janvier 2022
Article paru dans Métro IDS/Verdun paru le 30 décembre 2022
Communiqué de presse de l'APRIDS publié le 6 janvier 2023
Entrevue à CBC News diffusé le 9 janvier 2023 (8min30 environ)
Explore IDS/Verdun paru le 8 janvier 2023
Une densité intelligente à dimension humaine (APRIDS)
L'île-des-Soeurs sera appelée à se transformer, selon la mairesse (Metro IDS/Verdun)
À qui profite la densification (Metro IDS/Verdun)