La densification de L'Île-des-Soeurs doit être repensée

Position de l’APRIDS sur la densification de L'Île-des-Sœurs 

Résumé 

Dans son mémoire d’octobre 2019 à l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) sur le PPU, l’APRIDS indiquait qu’elle adhérait à la vision générale du PPU d’améliorer la qualité de la partie nord qui, actuellement, tranche par sa médiocrité architecturale et urbanistique avec le reste de l’IDS, à l’exception de la Pointe-Nord. Nous sommes toujours d’avis que la densification autour de la station du REM est nécessaire et que le parti pris affiché par le PPU pour le transport collectif et actif, s’inscrit dans un souci de protéger l’environnement et de diminuer les GES, objectifs que partage l’APRIDS. L’APRIDS émettait cependant la crainte que le développement immobilier se fasse sans que les équipements collectifs et communautaires ne suivent et recommandait une baisse de la densité des logements ainsi qu’une réduction des hauteurs maximales dans plusieurs secteurs. 

La réduction du nombre de logements annoncés de 3 700 dans sa version préliminaire à 2 950 dans sa version finale avait été considéré comme un pas en avant. 

Cinq (5) ans plus tard, le nombre de logements construits ou annoncés dans la zone du PPU atteint déjà ce chiffre alors que la plus grande partie reste à développer. Ce développement s’est également poursuivi sur L'Île de sorte qu’environ 4 000 nouveaux logements ont été bâtis ou annoncés dans cette courte période, ce qui annonce que la population va croître rapidement de plus de 10 000 habitants. L’hypothèse de densification présentée à la population en 2019 est définitivement caduque. 

Aperçu volumétrique des immeubles à construire selon le PPU

En blanc, les nouveaux immeubles, en rouge, les immeubles à démolir et en noir, ceux à conserver

Deux vues d'angle différent du futur quartier une fois achevé

Compte tenu de ces faits et selon ce que nous discutons plus en détails ci-dessous : 

• Il y a lieu d’ouvrir une nouvelle réflexion, basée sur différents scénarios et incluant une discussion avec les résidents du quartier, sur les possibilités qu’offre L'Île-des-Sœurs en termes d’augmentation de la population en fonction des équipements pour lesquels il est réaliste d’obtenir un financement public à court, moyen et plus long terme. 

• Il y a lieu de considérer l’achat par la Ville d’autres terrains pour augmenter les équipements collectifs et le nombre d’espaces verts prévus à proximité des nouveaux logements non planifiés du secteur nord de L’Ile-des-Sœurs. 

• Tout scénario d’accroissement de la population doit être validé par une étude de circulation couvrant l’ensemble du territoire et devra être rejeté en cas d’impact trop négatif sur la circulation. Cette étude doit aussi prévoir différents scénarios pour tenir compte de la qualité des transports collectifs offerts actuellement ou planifiés avec un échéancier crédible. 

1. Plan particulier d’urbanisme pour la partie nord de L'Île (PPU) 

Le dépôt en 2019 par la ville de Montréal de la version préliminaire d’un Plan particulier d’urbanisme pour la partie nord de L'Île (PPU) a permis à l’APRIDS de se prononcer sur cet ambitieux projet d’urbanisation de ce quartier et indirectement sur la densification proposée de L'Île considérant que ce quartier représente la dernière grande zone de développement de L'Île  

Notre mémoire à l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) en octobre 2019 commençait par énoncer notre crainte principale : 

‘’Les projets immobiliers envisagés par le PPU pour les 20 prochaines années que ce soient des bureaux, des commerces ou des logements ont toutes les chances de se réaliser, car ce sont des occasions d’affaires auxquelles les promoteurs et propriétaires de terrains ne pourront résister.  

La Ville, quant à elle, en l’absence de terrains lui appartenant, à l’exception des emprises de rue et quelques lots, pour mettre à exécution ses plans de voie piétonnières et cyclables, de verdissement, de parcs, d’aménagements de nature collective et communautaire (école, piscine intérieure, bibliothèque, salle de sport etc.) devra compter principalement sur des ententes avec le privé ou d’autres paliers de gouvernement. Ententes qui se matérialiseront peut-être ou pas ou de façon peu satisfaisante’’ (Note : cinq ans plus tard, cette crainte loin de s’atténuer ne fait malheureusement que s’accentuer, à la suite des premiers projets déposés à la ville soit la Cité de L'Île et le 8 Place du commerce dans la zone du PPU et d’autres projets immobiliers ailleurs sur L'Île). 

Malgré cette crainte, L’APRIDS adhère toujours à la vision générale du PPU d’améliorer la qualité de ce secteur qui actuellement tranche par sa médiocrité architecturale et urbanistique avec le reste de L’IDS. Nous comprenons que la densification autour de la station du REM est nécessaire et que le parti pris affiché par le PPU pour le transport collectif et actif s’inscrit dans un souci de protéger l’environnement et de diminuer les GES, objectifs que partage l’APRIDS. 

Aspects positifs 

Les principaux éléments suivants du PPU nous apparaissaient positifs : 

• Les nombreuses liaisons piétonnières et cyclables dont en particulier celle devant conduire à la station du REM (Note: toujours pas réalisée 2 ans après la mise en service du REM) 

• La modulation des hauteurs des bâtiments selon leur distance de l’axe autoroutier ; 

• Les aménagements de plusieurs sections du littoral qui devraient permettre de terminer un corridor vert sur toute la périphérie de L'Île  

• La diminution des espaces de stationnements extérieurs ; 

• L’établissement de commerces de proximité en façade des rues; 

• Des progrès sur le plan environnemental : taux de verdissement, toits verts, contrôle des eaux de pluie. 

Aspects négatifs 

Plusieurs aspects du plan étaient cependant négatifs, comme brièvement résumés ci-dessous : 

• La quasi-absence de terrains possédés ou mis en réserve à ce stade-ci par la Ville pour lui permettre d’être en contrôle du développement 

• Les problèmes d’accès à L'Île et de sortie vers l’extérieur pour les automobilistes qui résulteront nécessairement de l’accroissement du nombre de résidents et de travailleurs ; 

• L’incertitude quant à l’implantation d’équipements publics en particulier des nouvelle écoles  

• L’absence d’un parc ou d’un square urbain bien identifié 

• La densité de logements ; 

• Les hauteurs des bâtiments sur la place du Commerce et en périphérie de la zone le long du boulevard René-Lévesque  

Recommandations 

Pour diminuer les aspects négatifs identifiés dans la version préliminaire du PPU, l’APRIDS recommandait entre autres choses : 

• Que la ville crée une banque de terrains par achats ou négociations avec les promoteurs pour l’aménagements d’espaces verts et d’équipements collectifs. Priorité doit être mis pour la construction d’une école primaire (Note : aujourd’hui c’est principalement d’une école secondaire et de CPE que L'Île a besoin) et d’un grand parc; 

• Que la ville s’assure que la circulation à l’intérieur de L'Île et surtout les accès à L'Île restent sécuritaires, et que l’étude de circulation soit globale et non par projet, et qu’elle soit rendue publique; 

• Que la densité passe de 110 logements/ha à 80 logements/ha pour que l’augmentation de population respecte les contraintes d’accès à L'Île et le caractère spécifique du territoire (‘’cité jardin’’) si important pour les résidents; 

• Que les hauteurs des bâtiments au sud de la rue Place du commerce soient limitées à 27 m et à uniformiser les hauteurs des bâtiments en périphérie de la zone le long du boulevard René-Lévesque à 15 m. 

Suivi de nos recommandations dans la version finale du PPU 

Entre la version préliminaire (juillet 2019) et la version finale du PPU (novembre 2020), deux de nos recommandations ont ou ont semblé être suivies : 

• Même si la densité restait à 110 logements/ha, le nombre de logements indiqués passait de 3 700 à 2 950 (voir discussion ci-après) 

• Plusieurs des hauteurs maximales étaient réduites  

Les autres recommandations sont restées sans effet. 

2. Projets soumis aux règles du PPU depuis son adoption 

Depuis l’adoption du PPU, 2 projets soumis aux règles du PPU ont été initiés soit la Cité de L'Île du Groupe Lachance et le 8, Place du commerce du Groupe Mach. Les deux sont situés au nord de la place du Commerce à proximité immédiate de la station du REM.

Projet Cité de L'Île

Projet 8 place du Commerce

Requérant un changement de zonage, ils ont dû suivre les procédures d’un Projet particulier de construction, de modification et d’occupation d’un immeuble (PPCMOI). Dans ce cadre, l’APRIDS a soumis un mémoire pour chaque projet. Essentiellement, nos mémoires indiquaient que l’APRIDS ne s’opposait pas à ces projets qui respectaient en tout point les contraintes et les normes du PPU et qui proposaient certains éléments intéressants pour la communauté (centre communautaire, passage vers le REM, verdissement, commerces etc.). Toutefois, elle réaffirmait que ses craintes fondamentales de 2019 étaient toujours bien présentes : en particulier, la densification trop élevée, les problèmes de circulation à venir et l’absence d’équipements collectifs. Un mémoire plus général portant sur le développement immobilier depuis le PPU était envoyé à la mairesse de Verdun en février.2025 pour lui faire part de nos réflexions et de nos inquiétudes grandissantes à la suite de ces deux projets. 

3. Évolution du nombre de logements depuis le PPU 

Le nombre de logements à venir tel que mentionné dans le PPU est de 3 700 dans la version préliminaire et de 2 950 dans la version finale. Même s’il est indiqué que ces chiffres sont approximatifs et qu’ils représentent des minima, le fait qu’ils soient si précis et qu’ils aient pu être modifiés entre 2 versions, nous a fait comprendre que c’était le résultat d’un calcul assez rigoureux (on ne parle pas ici de quelques milliers ou de 3000 à 5000, par exemple). D’ailleurs, l’ancien maire Jean-François Parenteau indiquait dans un communiqué du 10 novembre 2020 que le nombre de logements serait de 2 950 maximum. 

Qu’en est-il moins de 5 ans plus tard? 

Le nombre de logements construits ou annoncés est de 2 177dans la zone de la place du Commerce et de 500 dans la Pointe-Nord pour un total de 2 677 pour la zone du PPU. Soit presque le nombre de logements total annoncé alors que seulement moins de 15 % de la zone constructible au sud de l’autoroute 15 n’est couvert par ses développements. 

Hors de la zone du PPU, 530 logements sont construits ou annoncés à la Pointe-Sud et 710 le long du Chemin du Golf pour un total de 1 240. 

En résumé, en moins de 5 ans depuis le PPU, presque 4 000 logements ont été construits ou annoncés sur L'Île et des milliers d’autres sont à venir si on pense à tout le sud de la place du Commerce, de l’immense terrain des concessionnaires automobiles et d’autres terrains constructibles le long du chemin du Golf.  

Ces faits montrent une situation qui est loin de ce qui nous avait été présenté lors du PPU et qui nous force à repenser notre position quant à la densification, d’autant plus que jusqu’à aujourd’hui l’arrondissement se refuse à donner un estimé de la population à venir. 

4.  Consultation avec les résidents  

Depuis la grande consultation citoyenne du PPU en 2019, des consultations publiques spécifiques ont eu lieu pour les projets de Cité de L'Île et du 8, Place du commerce comme demandées par les procédures du PPCMOI mais aucune traitant du sujet plus global de l’urbanisation et de la densification de l’ensemble de L'Île. 

Par ailleurs, selon les recommandations de l’OCPM, un comité de suivi du PPU a été formé regroupant quelques résidents de L'Île choisis par l’arrondissement dont un représentant de l’APRIDS et des élus. Ce comité ne pouvant discuter des projets privés et se limitant à la partie nord de L'Île, son rôle n’est que très limité. 

En résumé : 

• À la lumière de la situation du développement immobilier prévalant depuis 5 ans et de ce que l’on peut anticiper dans un futur proche, il est clair que L'Île-des-Sœurs va connaitre une densification et un accroissement de la population bien supérieurs à ceux qui avait été présenté aux résidents lors du PPU. 

• Les équipements collectifs et communautaires qui devraient accompagner ce développement immobilier pour assurer une qualité de vie adéquate aux résidents ne sont pas là (pensons en particulier à de nouvelles écoles primaire et secondaire). 

• Le marché du travail a évolué depuis la pandémie avec l’utilisation accrue du télétravail ce qui pousse les promoteurs à vouloir remplacer les bureaux par des logements même le long des infrastructures autoroutières où ce n’était ni prévu ni autorisé. 

Selon nous, une nouvelle consultation publique portant sur l’aménagement urbain de L'Île dans sa globalité est donc indispensable pour renouer un dialogue avec la population et éviter un rejet de tout développement aussi bénéfique soit-il sur L'Île. 

31 mai 2025