Projet de développement immobilier sur le chemin du Golf par Dév Méta et Etoria : Un choix difficile
Dernière mise à jour : 31 août
Mémoire à l’arrondissement de Verdun
Objectifs
Le but de ce mémoire est d’analyser le projet immobilier que les promoteurs Dév Méta et Etoria s’apprêtent à développer sur le chemin du Golf entre les numéros civiques 700 et 1066, aux emplacements actuels de plusieurs vieux entrepôts et édifices commerciaux. L’analyse se fera à la lumière des considérations de développement à L’Île-des-Sœurs exprimées par l’APRIDS dans plusieurs mémoires depuis 2019 (voir la liste des mémoires pertinents à la fin du texte avec leurs liens).
Le dernier mémoire écrit en février 2025, intitulé « Bilan de 4 ans du PPU du nord de L’Île-des-Sœurs » est particulièrement d’intérêt
Contexte
En décembre 2024, les promoteurs Dév Méta et le groupe Ethos présentaient aux résidents de L’Île un projet immobilier s’étendant des numéros civiques 700 à 1066. Ce terrain est actuellement occupé par 5 entrepôts et édifices commerciaux vétustes qui donnent un côté délabré et peu accueillant à toute cette section de chemin du Golf, pourtant particulièrement bien située en bordure du fleuve et avec une magnifique vue sur le centre-ville de Montréal. Le projet consistait pour l’essentiel à :
Démolir les 5 édifices existants;
Construire 5 immeubles résidentiels de 7 à 12 étages devant abriter 710 logements (3 pour la location et 2 en copropriété);
Incorporer un CPE;
Ouvrir au public un espace vert donnant accès au fleuve.
Ce projet respectant les règlements au plan de zonage et n’étant pas soumis à ceux émanant du PPU de la partie nord, il pouvait être développé de plein droit sans autre consultation publique ni obligation d’incorporer des éléments d’aménagement d’intérêt public. Le début de la démolition était prévu pour le printemps 2025.
Les faits saillants de cette présentation préparés par l’APRIDS peuvent être lus en cliquant sur le lien suivant : Faits saillants comité démolition 16 déc 2024.
Les 22 juin et 2 juillet 2026, le promoteur Dév Méta, cette fois associé avec le promoteur Etoria, à la place du groupe Ethos, ont rencontré les résidents de L’Île pour présenter une nouvelle version du projet. Notons que le permis de démolition du premier édifice leur a déjà été accordé. Cette nouvelle version est résumée ci-après mais une présentation plus complète est décrite dans les faits saillants accessibles en cliquant sur le lien suivant :
Faits saillants des soirées d'information.
Nouvelle version du projet du chemin du Golf
Cette nouvelle version diffère de façon très significative de celle de 2024. En effet, les promoteurs ont fait le choix de demander à l’arrondissement une dérogation aux règlements de zonage en ce qui concerne les hauteurs des édifices (maximum 12 étages) en proposant en échange de fournir des aménagements et des équipements accessibles au public.
Ainsi les 2 édifices les plus au sud auraient des hauteurs de 17 étages, celui au centre 20 étages et les 2 autres 12 et 7 (le plus au nord, vers le bâtiment de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec). Autres grandes différences :
Le nombre de logements annoncés passe de 710 à entre 1075 et 1175, ce qui correspond à un accroissement entre 51 % et 65 %;
Avec un coefficient d’habitation de 1.4 personnes/logement (chiffre donné par les promoteurs mais qui semble quand même faible), le nombre d’habitants passerait de 994 à 1505;
Au lieu de 5 édifices résidentiels dont 3 pour la location et 2 en copropriété, le nouveau projet comprendra toujours 5 édifices dont 4 seront des condos pour la location et l’autre édifice sera pour la vente, reflétant selon les promoteurs la difficulté actuelle du marché des condos neufs.
En contrepartie de ces grands avantages pour les promoteurs, ceux-ci nous ont annoncé qu’à la suite des négociations avec l’arrondissement, ils allaient offrir aux citoyens :
Un parc au centre du développement allant de la rue jusqu’aux berges. Ce parc, une fois aménagé, serait transféré à l’arrondissement alors que la ville ne devait avoir qu’une servitude dans la version originale. Dans le parc, serait aménagé une patinoire réfrigérée transformée en terrains de pickleball l’été, des jets d’eau pour les enfants et un parc à chiens ;
Un des édifices aurait une piscine semi-olympique ouverte au public à certaines heures à définir ;
Un CPE serait aménagé au deuxième étage d’un des édifices ;
Le développement abriterait un bistro géré par un OBNL, une salle de quilles ainsi qu’une épicerie fine ;
Le développement assurerait plus de mixité sociale avec 10 % de logements familiales et 10 % de logements abordables.
Analyse du nouveau projet
Nous pouvons analyser le nouveau projet qui nous est présenté sous quatre critères qui préoccupent le plus l’APRIDS et les résidents, à savoir le nombre de logements, les hauteurs, la circulation et les équipements collectifs :
Le nombre de logements
Le nombre de logements passe de 710 (version 2024) à entre 1075 et 1175. Cet accroissement entre 51 % et 65 % est substantiel. Pour illustrer cette augmentation, c’est comme si l’arrondissement avait autorisé la construction supplémentaire de plus de 2 Club Marin I (celui au sud du terrain) sur le site. C’est selon nous une concession majeure faite aux promoteurs. En termes de densité, cela correspond à environ 255 logements/ha avec le parc central ou 298 logements/ha sans le parc. Ceci inscrit ce projet dans une zone de haute densité comme autour du REM.
Les hauteurs des édifices
Dès son premier mémoire à l’OCPM sur le PPU de la partie nord de L’Île en 2019, l’APRIDS s’est inquiétée des grandes hauteurs autorisées dans certaines zones de ce secteur de L’Île. Cette préoccupation était moins d’ordre esthétique ou architectural (les opinions diffèrent sur le sujet) que sur la seule façon de contrôler une densification qui nous apparaissait et nous apparaît encore exagérée. Dans le cas présent, les promoteurs font valoir que le nombre de logements plus élevé est requis pour pouvoir offrir à la collectivité des aménagements et des services qu’ils ne pourront offrir avec le nombre de logements de la version initiale. Avec un nombre si grand de logements sur un terrain d’un peu plus de 4 ha, nous croyons que la proposition d’édifices en hauteurs permettant de dégager des espaces au sol et des percées visuelles plutôt que des édifices plus bas et occupant plus de terrain est judicieuse. La disposition des immeubles perpendiculaires au chemin du Golf facilitera les percées visuelles vers la ville et le fleuve. Nous reconnaissons cependant que ce sujet ne fait pas l’unanimité et que beaucoup s’inquiètent de voir ce secteur de L’Île en bordure du fleuve hérissé de tours.
La circulation
Avec l’annonce de tous les nouveaux projets dont certains commencent (8 place du Commerce, chemin du Golf), se terminent (Evolo Flex), ou sont à venir (pointe sud, Cité de l’Île, place du Commerce, concessionnaire automobile), ce sont plusieurs milliers de nouveaux résidents (potentiellement jusqu’à 8 000-10 000) qui vont s’installer dans les prochaines années sur l’île. À moins d’une refonte majeure du système de transport collectif sur l’île qui est des plus hypothétiques et une utilisation vraiment croissante du REM, cette augmentation de la population va inévitablement générer un accroissement significatif du trafic automobile. Étant donné que le réseau routier en particulier aux entrées et aux sorties de l’île ne peut plus vraiment être amélioré, les conséquences sur la fluidité du trafic vont être majeures. Chaque promoteur est tenu de faire une étude de circulation pour son propre projet. Il est impératif que cette étude soit rendue publique afin qu’on puisse évaluer l’impact potentiellement majeur sur la circulation.
Par ailleurs, nous attendons toujours d’avoir entre nos mains une étude de circulation globale qui simulerait le trafic en fonction de différents scénarios des développements immobiliers prévus sur l’Île. On nous a dit qu’une telle étude existait mais serait de nature confidentielle, même pour nos élus.
Cette exigence d’une étude de circulation globale accessible à tous est d’ailleurs clairement stipulée dans notre mémoire de juin 2025.
Équipements et aménagements collectifs
La nouvelle version du projet propose de nombreux équipements et aménagements collectifs longtemps réclamés par l’APRIDS et les résidents de L’Île et nous nous en réjouissons. Pensons à un nouveau parc qui sera transféré à l’arrondissement, l’accès au public (à certaines heures) à une piscine semi-olympique et une patinoire réfrigérée transformée l’été en terrain de pickleball, activité sportive en forte demande. L’installation d’un CPE public serait une grande avancée car c’est un besoin criant avec la perte de nombreuses places ces dernières années. L’incorporation d’une centaine de logements familiaux, la venue d’une épicerie fine et d’un bistro géré par un OBNL pour les besoins des résidents du projet mais accessibles au public donnerait un aspect convivial à ce secteur.
En résumé, ces modifications au projet initial sont de réels progrès.
Conclusions
La nouvelle version du projet immobilier sur le chemin du Golf exige que l’arrondissement autorise une dérogation aux règlements de zonage quant au nombre d’étages admissibles.
Trois des 5 édifices avec 17 et 20 étages dépassent le nombre d’étages autorisé qui est de 12. Ce faisant, le nombre de logements passe de 710 à entre 1075 et 1175, ce qui est l’équivalent d’ajouter plus de deux Club Marin I au projet initial.
En contrepartie, les promoteurs s’engagent à bonifier le projet par de nombreux équipements et aménagements publics dont pourra bénéficier la communauté.
Ces modifications au projet initial sont de réels progrès. Mais bien sûr, encore faut-il que cela ne reste pas au stade des promesses. La mairesse, Céline-Audrey Beauregard, à la question de l’APRIDS sur ce sujet au conseil d’arrondissement du 30 juin 2026, a assuré que la dérogation aux règlements de zonage sera conditionnelle à la réalisation de ces promesses et fera l’objet d’une entente écrite et contraignante. Le promoteur a confirmé ce fait lors de la rencontre du 2 juillet. L’exemple malheureux du Golf est cependant encore frais dans la mémoire des résidents quant à des promesses non tenues.
La question demeure à savoir ce que fera l’arrondissement si le promoteur annonce ne pouvoir réaliser que certaines des réalisations annoncées. Devra-t-il retourner au projet initial qui respecte le zonage ou proposera-t-il un autre projet réduit en logements et en équipements collectifs ?
Nous sommes donc devant un choix difficile :
Option 1- Accepter le nouveau projet avec ses nombreux avantages en équipements et aménagements collectifs mais avec un nombre de logements très augmenté et donc la nécessité d’édifices en hauteurs et des problèmes de circulation aggravés; ou bien,
Option 2- Demander à la ville de ne pas accorder de dérogation et revenir au projet initial qui selon les promoteurs et l’arrondissement ne peut accueillir les bonifications du nouveau projet.
À la lumière de notre analyse, nous pensons que c’est la première option qui offre le plus d’avantages pour la communauté de L’Île tout en étant bien conscients que les promesses devront être tenues pour en atténuer les conséquences négatives. Plus que jamais nous devrons être vigilants et suivre le dossier sans relâche avec nos élus afin que les négociations toujours en cours tournent à l’avantage des citoyens. Selon l’évolution de celles-ci, notre position pourrait donc éventuellement changer.
Le 27 août 2026
Références :
Juin 2025 - Vive déception!
